Een huis verkopen:
het aankoopproces in 7 stappen.
Tijdens de verkoop van een huis zijn er heel wat zaken waar je bij stil moet staan. Welke verkoopstrategie past het beste bij jouw huis? Hoe onderhandel je over de prijs? Wat zijn de valkuilen? Hier lees je het volledige verkoopproces in 7 stappen en vind je alles wat je moet weten over de verkoop van je huis.
Je hebt het besluit genomen om je huis te verkopen. Maar wat nu? Bij de verkoop van een huis komt er veel op je af. Dat begint al in de voorbereidende fase, als het huis nog niet eens te koop staat. Van verkoopstrategie en publiciteitsplan tot en met de onderhandelingen: dit stappenplan informeert je over elke stap in het proces en helpt je goed voorbereid het traject in te gaan. Zodat je precies weet wat je te wachten staat.
Stap 1: Vraagprijs bepalen
Natuurlijk wil je je huis voor de beste prijs verkopen. Maar wat is de beste prijs? Een te hoge vraagprijs leidt tot weinig of geen belangstelling en een te lage vraagprijs gaat ten koste van de opbrengst. Een realistische vraagprijs ligt daar dus precies tussenin.
De vraagprijs is niet hetzelfde als de waarde van de woning. In de vraagprijs is vaak ruimte verwerkt om te onderhandelen. Ook de gewildheid van de woning, de persoonlijke situatie van jou als verkoper en de zoekcategorieën op funda.nl spelen een rol in het bepalen van de vraagprijs.
Je kunt natuurlijk zelf de vraagprijs bepalen, maar in de meeste gevallen kiezen verkopers ervoor zich te laten adviseren door een NVM-verkoopmakelaar. Een NVM-verkoopmakelaar komt langs om het huis te inspecteren en legt alle woninggegevens vast in een opnamerapport. Als het om een oude woning gaat of als er gebreken zijn, kan de verkoopmakelaar adviseren bepaalde clausules op te nemen.
Aanvullend vergelijkt hij, met behulp van de NVM-database, de marktprijzen van vergelijkbare woningen in de omgeving en geeft hij advies over het verplichte energielabel. Het opnamerapport en de aanvullende informatie over de woning vormen samen de basis voor de vraagprijs die de verkoopmakelaar adviseert.
Mededelingsplicht
Als verkoper heb je een mededelingsplicht, ook wel de informatieplicht genoemd. Deze mededelingsplicht verplicht jou als verkoper alle informatie te verstrekken die voor de koper belangrijk kan zijn. Zo ben je verplicht te laten weten of de woning gebreken heeft en welke dat zijn. De NVM-verkoopmakelaar helpt je met het invullen van de mededelingsplicht.
Clausules
Soms kun je als verkoper speciale clausules opnemen in de koopovereenkomst. Deze clausules kun je opnemen om jezelf te beschermen en om te voorkomen dat je aansprakelijk bent voor verborgen gebreken van de woning. Dit zijn de meest voorkomende clausules:
Ouderdomsclausule: In het geval van een oude woning kan een ouderdomsclausule zijn opgenomen. Dit wijst de koper op het feit dat de woning een bepaalde leeftijd heeft en dat de bouwkwaliteit lager ligt dan bij nieuwe woningen.
Niet-bewoningsclausule: Als een verkoper de woning zelf niet heeft bewoond kan een niet-bewoningsclausule van toepassing zijn, bijvoorbeeld als de woning door erfgenamen wordt verkocht. De verkoper geeft hiermee aan niet op de hoogte te zijn van alle eigenschappen van de woning zoals een bewoner dat zou zijn.
De NVM-verkoopmakelaar is bekend met dit soort clausules en alle andere zaken in een koopovereenkomst. Hij kan inschatten of het opnemen van clausules handig is.
Energielabel
Alle woningen in Nederland hebben een energielabel. Dit energielabel geeft informatie over de energieprestatie van een woning. De labels lopen van A tot en met G. Met een A-label heb je een energiezuinige woning. Bij labelklasse G zijn er veel verbetermogelijkheden op het gebied van energieprestaties.
Er is altijd sprake van een voorlopig en een definitief energielabel. In 2015 heeft de overheid iedere woningeigenaar een voorlopig energielabel gegeven. Het voorlopige energielabel is een inschatting op basis van gegevens uit het Kadaster. In de praktijk kan een woning echter een beter of slechter energielabel hebben. Daarom wordt een definitief energielabel vastgesteld door een erkend deskundige.
Bij de verkoop van een woning ben je als verkoper verplicht een definitief energielabel aan te vragen. Officieel hoef je dit label pas te overhandigen tijdens de overdracht bij de notaris. Toch wil de koper meestal vroegtijdig inzicht hebben in de werkelijke energiezuinigheid van een woning. Vraag daarom op tijd het definitieve energielabel aan. De NVM-verkoopmakelaar weet hier alles van.
De makelaarscourtage
Als je besluit je woning te verkopen met behulp van een NVM-verkoopmakelaar, betaal je een courtage. Dit is een vergoeding voor de werkzaamheden die hij verricht. Hoeveel je hiervoor betaalt ligt niet vast, de prijs verschilt per NVM-verkoopmakelaar en hangt af van de diensten die hij levert. De vergoeding bestaat meestal uit een percentage van de verkoopprijs, maar je kunt ook een vaste prijs afspreken. Hierover kun je onderhandelen.
Een NVM-verkoopmakelaar schakel je meestal in op basis van no cure no pay. Dit betekent dat als er uiteindelijk geen koopovereenkomst gesloten wordt, je in principe niets betaald.
Met een NVM-verkoopmakelaar wordt vaak een courtagebedrag afgesproken dat wordt betaald op het moment van de eigendomsoverdracht van het huis. Gemaakte kosten, zoals voor het maken van een fotoreportage, worden meestal al tijdens de looptijd van de opdracht aan de makelaar betaald. Ook spreek je van tevoren duidelijk af welke verkoopactiviteiten de makelaar op zich neemt en welke activiteiten de verkoper zelf verricht. De courtage en andere afspraken leg je vast in een opdracht tot dienstverlening.
Een opdracht tot dienstverlening eindigt niet altijd met een vervulde opdracht (een geslaagde transactie) maar soms ook omdat je hebt besloten de opdracht in te trekken of omdat de makelaar heeft besloten de opdracht terug te geven. Als een makelaar de opdracht teruggeeft kan hij alleen de gemaakte kosten in rekening brengen. Als je zelf besluit de opdracht in te trekken, betaal je naast een vergoeding voor de gemaakte kosten soms ook zogenoemde intrekkingskosten. Dit is een percentage van de makelaarscourtage die je hebt afgesproken en staat vermeld in de opdracht tot dienstverlening. Alle regels over de courtage vind je terug in artikel 13 van de Algemene Consumentenvoorwaarden NVM.
Stap 2: Het publiciteitsplan opstellen
Alleen een bord in de tuin is niet genoeg om een woning onder de aandacht van een grote doelgroep te brengen. Daar is meer voor nodig. Gelukkig zijn er heel wat manieren om je huis onder de aandacht te brengen bij potentiële kopers.
Funda
Met het grootste aanbod aan woningen, de meeste bezoekers én de meest verkochte woningen, is funda.nl de grootste huizensite van Nederland. Bijna 100% van alle woningzoekers begint hun zoektocht op funda.nl. Je woning op funda.nl plaatsen is daarom een aanrader.
Wanneer je huis online verschijnt op funda.nl, krijgt het enorm veel vertoningen. Daarom wil je je huis zo goed mogelijk presenteren. Een goede woningpresentatie bestaat uit een uitgebreide omschrijving van de woning, kenmerken van het huis, een uitgebreide fotoreportage en informatie over de locatie en de buurt. Hoe completer de woningpresentatie, hoe beter de woning scoort.
Een woning plaatsen op funda.nl kan alleen via een NVM-makelaar.
NVM Open Huizen Dag
Twee keer per jaar organiseert de NVM de NVM Open Huizen Dag. Deze dag bied je de mogelijkheid om jouw woning, door middel van bezichtigingen en promotie op funda.nl, extra onder de aandacht te brengen. Omdat alle bezichtigingen op één dag plaatsvinden, voorkom je dat je meerdere keren je woning op orde moet brengen. Ook krijg je meer gevoel bij hoe jouw woning in de markt ligt.
NVM-database
Wanneer je jouw woning te koop zet via een NVM-verkoopmakelaar, wordt deze opgenomen in de NVM-database. In deze database voor woonobjecten wordt het woningaanbod van alle NVM-makelaars bijgehouden. Hierdoor zijn alle NVM-makelaars direct op de hoogte dat jouw woning te koop staat en mogelijk sluit jouw woning aan bij de woonwensen van een van hun klanten.
Social media
Social media speelt een steeds grotere rol bij de verkoop van woningen. Waar makelaars voorheen etalages hadden of adverteerden in huis-aan-huis bladen, verschuift dat steeds meer naar online kanalen zoals social media. Je kunt dit zien als een online etalage. Makelaars plaatsen de woning op verschillende online kanalen en platformen die vaak een groot aantal geïnteresseerden uit de regio als volgers hebben. Zo krijgt jouw woning extra aandacht onder potentiële kopers uit de regio.
NVM-verkoopmakelaar
Een NVM-verkoopmakelaar adviseert over een strategisch publiciteitsplan op basis van jouw budget en wensen. Ook geeft hij advies over de presentatieproducten die daarvoor nodig zijn. Denk bijvoorbeeld aan een uitgebreide fotoreportage, plattegronden, een virtuele rondleiding of zelfs een videotour van je woning.
Stap 3: Je woning verkoopklaar maken
Het verkopen van een woning vraagt om een goede voorbereiding. Denk bijvoorbeeld aan een likje verf of een goede opruim- of schoonmaakbeurt. Deze tips helpen je om je woning volledig verkoopklaar te maken.
Opruimen
Nu je toch gaat verhuizen is dit het perfecte moment om je huis op te ruimen. Gooi spullen die weg mogen weg of breng een aantal meubels tijdelijk naar een opslag. Zo creëer je ruimte in huis en lijkt de woning groter. Vergeet ook niet de tuin: door de struiken te snoeien en het onkruid te verwijderen, ziet alles er een stuk netter en gezelliger uit.
Schoonmaken
Bezoekers houden van een schoon en fris huis. Een flinke schoonmaakbeurt voor de bezichtiging kan daarom geen kwaad. Zorg ervoor dat met name de keuken en de badkamer schoon en schimmelvrij zijn. En lucht alles lekker door om onaangename geuren te voorkomen. Zo zorg je voor de beste start van de bezichtiging.
Repareren
Verbouwen heeft vaak geen zin meer als je je huis gaat verkopen, dit levert meestal niet het geld op dat je erin hebt gestopt. Gebreken repareren helpt wel. Afbladderende verf, losse deurklinken of verouderde kit. Potentiële kopers zijn geneigd om de minpunten beter te onthouden dan pluspunten. Zo ben je ze voor.
Verwijder persoonlijke spullen
Berg persoonlijke spullen zoals foto’s en tekeningen op. Kijkers voelen zich dan eerder visite en zijn hierdoor afgeleid. Een neutrale uitstraling zorgt ervoor dat ze zichzelf al in de woning zien wonen.
Bouwtekeningen
Zijn er bepaalde aspecten aan de woning die de verkoop moeilijk maken? Je kunt overwegen tekeningen te laten maken door een architect die de mogelijkheden die de woning biedt laten zien. Samen met een begroting van een aannemer, heeft de koper meteen inzicht in hoe het huis er ook uit zou kunnen zien.
Advies nodig over de presentatie van je woning? Veel NVM-verkoopmakelaars bieden interieur- en tuinadvies om jouw woning nog beter te presenteren.
Stap 4: De bezichtigingen
De bezichtigingen beginnen zodra de eerste potentiële kopers een bezichtiging hebben aangevraagd. Meestal gaat dat via de NVM-verkoopmakelaar. Hij coördineert en begeleidt de bezichtigingen.
De NVM-verkoopmakelaar stemt in overleg met jou het tijdstip van de bezichtigingen af. Zelf hoef je daar niet bij aanwezig te zijn. Dit geeft kijkers minder het gevoel dat ze op visite zijn, waardoor ze zich beter kunnen inleven in hoe het is om in de woning te wonen. Bij een makelaar zijn kopers eerlijker en kritischer. Dit geeft de makelaar de kans om in te springen op de feedback en mogelijkheden aan te dragen hoe ze zaken anders kunnen indelen of verbouwen.
De bezichtiging is een goede gelegenheid om te achterhalen waarom de kandidaat-koper geïnteresseerd is in de woning en waar aanvullende vragen liggen. Deze informatie kan belangrijk zijn voor het bepalen van de strategie in de vervolgfase en uiteraard bij latere onderhandelingen. De NVM-verkoopmakelaar brengt daarom na de bezichtiging verslag uit over de feedback.
Stap 5: Onderhandeling
Er zijn verschillende methodes om het biedingsproces te organiseren.
Eén-op-één onderhandelingen
De onderhandelingen starten als je het eerste bod hebt ontvangen en hier een tegenbod op uitbrengt, of als je expliciet meldt dat je in onderhandeling bent. Je bent als verkoper niet verplicht een woning te verkopen aan iemand die de vraagprijs geboden heeft. Je mag besluiten de vraagprijs te verhogen of te verlagen.
Je kunt met meerdere personen tegelijk onderhandelen. Dus ook als je al in onderhandeling bent, mag iemand anders een bod doen. De NVM-verkoopmakelaar meldt dit dan aan alle kopende partijen.
Gesloten inschrijving
Soms zijn er zoveel belangstellenden die de vraagprijs bieden of benaderen, dat het moeilijk te bepalen is wie de beste koper is. Op dat moment kun je, in overleg met de makelaar, besluiten een inschrijvingsprocedure te starten. Bij een inschrijving krijgen alle bieders een gelijke kans om een bod uit te brengen. Als verkoper moet je wel eerst eventueel eerder gedane toezeggingen of afspraken nakomen, voordat de procedure veranderd wordt.
NVM Online Bieden
Je kunt je woning ook online verkopen via het nieuwe digitale platform van de NVM: NVM Online Bieden. NVM Online Bieden is een digitaal platform dat het biedproces transparanter maakt. Verkopen via NVM Online Bieden geeft alle geïnteresseerden gelijke kansen. Het platform biedt een eerlijke manier van verkopen en leidt tot een maximale opbrengst.
NVM Online Bieden kan alleen gebruikt worden via een deelnemende NVM-makelaar en werkt als volgt. De makelaar meldt jouw woning aan in het systeem en samen bepalen jullie de datum en de begin- en eindtijd van de bieding. Ook kies je samen de startprijs van waaraf geboden kan worden.
Als het biedingsproces op het huis begint, kunnen potentiële kopers een bod doen met ontbindende voorwaarden. Zij kunnen zien welk bedrag anderen bieden en tussentijds het bod verhogen of de ontbindende voorwaarden veranderen.
Na sluiting van de bieding overleg je met de NVM-verkoopmakelaar en bepaal je met welke koper je een koopovereenkomst wil afsluiten. Dit hoeft niet altijd degene te zijn met het hoogste bod, maar kan ook de koper zijn met de meest gunstige voorwaarden.
Jouw woning ook verkopen via NVM Online Bieden? Informeer hiernaar bij je NVM-makelaar of neem contact op met een van de Online Bieden-specialisten.
Huis verkopen met een restschuld
Het kan voorkomen dat je huis ‘onder water staat’. Dit betekent dat de waarde van de woning (het onderpand) lager is dan de hypotheekschuld die erop rust. Het geld dat je tekortkomt, de restschuld, kan problemen opleveren bij het verkopen van je huis.
Wanneer je geen reden hebt om te verhuizen is een huis dat onder water staat niet direct een probleem. Het wordt pas een probleem als je wilt verhuizen of als dat noodgedwongen moet. Bijvoorbeeld omdat je de maandelijkse lasten niet meer kunt betalen door een scheiding of verlies van inkomen.
Het op tijd herkennen van mogelijke restschuldproblemen is een van de meest belangrijke manieren om deze te beperken, op te lossen of zelfs te voorkomen. Staat jouw huis ‘onder water’, heb je een betalingsachterstand of heb je te maken met financiële problemen? De website www.huisonderwater.eu biedt hulp bij het in kaart brengen van de situatie, zodat je kunt bepalen of het noodzakelijk is actie te ondernemen.
De oplossing is afhankelijk van jouw situatie. Zo kun je, indien de hypotheek is afgesloten met een Nationale Hypotheek Garantie (NHG), een beroep hierop doen. Als de hypotheek is afgesloten zonder NHG, moet het tekort uit eigen middelen worden voldaan of meegenomen worden in de financiering van een nieuwe woning. De meeste geldverstrekkers hebben inmiddels producten ontwikkeld om restschuld mee te financieren.
Een NVM-makelaar kan helpen bij het (vroeg)tijdig signaleren van een mogelijke restschuld en de bijbehorende problemen. Hij kan in samenwerking met een financieel adviseur het juiste advies geven en mogelijkheden bespreken om de restschuld te beperken.
Executieveiling
Als de betalingsachterstand te groot wordt, heeft een financier het recht om het bezit terug te nemen en tot verkoop over te gaan via een executieveiling. Om deze veiling te starten heeft hij een executoriale titel nodig. Dit kan een vonnis van de rechter zijn, of een notariële akte waarin staat aangegeven dat er een betalingsverplichting is.
Heb je het vermoeden dat je financier een executieveiling wil uitvoeren? Schakel dan zo snel mogelijk hulp in. Een NVM-makelaar kan advies geven en met de schuldeiser proberen tot een normale verkoop te komen. Als de NVM-makelaar een koper vindt voordat de dag van de veiling plaatsvindt en het bod goedgekeurd wordt door de rechter, wordt de executieveiling afgelast.
Stap 6: Ondertekenen van de overeenkomst
Wanneer jij en de koper het eens zijn over de prijs, opleverdatum, ontbindende voorwaarden en eventuele afspraken over roerende zaken, dan is er overeenstemming bereikt. De gemaakte afspraken worden vastgelegd in een koopovereenkomst die jouw NVM-verkoopmakelaar opstelt.
Samen met de NVM-verkoopmakelaar loop je de koopovereenkomst door om te zien of alle gegevens kloppen en – waar nodig – toelichting te geven. Zo weet je precies waar je voor tekent.
Schriftelijkheidsvereiste
De koop komt tot stand als beide partijen de koopovereenkomst hebben ondertekend. Dit noemen we het ‘schriftelijkheidsvereiste’. Een mondeling akkoord is niet rechtsgeldig.
Bedenktijd
De koopovereenkomst gaat naar de notaris en de koper heeft vervolgens een wettelijke bedenktijd van drie dagen waarin hij zonder opgaaf van reden alsnog de koop kan ontbinden.
De bedenktijd van drie dagen gaat in zodra een kopie van de getekende koopovereenkomst aan de koper is overgedragen. Na deze tijd is de koop definitief rond, tenzij er ontbindende voorwaarden van toepassing zijn.
Ondertekening kan ook digitaal gebeuren. Iedereen die moet ondertekenen, kan dit vanaf zijn of haar eigen computer doen.
Stap 7: De overdracht
De ondertekende koopovereenkomst en alle relevante stukken gaan samen met een kopie van jouw identiteitsbewijs naar de notaris. Zodra de notaris de koopovereenkomst heeft ontvangen, stelt hij een datum en een tijdstip vast voor het ondertekenen van de akte van levering.
Een aantal dagen voor de levering krijg je van de notaris een concept van de leveringsakte en een nota van afrekening. Controleer goed of alle gegevens kloppen. De NVM-verkoopmakelaar helpt je hierbij. Houd er rekening mee dat de koper het recht heeft vóór de levering de woning te inspecteren om te zien of deze nog in de afgesproken staat is.
Op de dag van levering ga je met de NVM-verkoopmakelaar naar de notaris. Op het tijdstip dat is afgesproken betaalt de koper de koopsom en, als dat van toepassing is, de prijs voor de roerende zaken die je achterlaat. De notaris zorgt voor de afrekening van de zakelijke lasten zoals de onroerendezaakbelasting en de waterschapslasten. Daarnaast regelt hij de aflossing van de eventuele lopende hypotheek op het huis en de betaling van de rekening aan de NVM-verkoopmakelaar. Het saldo dat overblijft maakt de notaris over op jouw rekening. Het geld ontvang je nadat de akte is ingeschreven in het Kadaster. Dit is meestal één werkdag na levering.
Vervolgens teken je de akte van levering. Officieel ben je geen eigenaar meer van jouw huis, wanneer je de akte van levering bij de notaris hebt ondertekend en deze is ingeschreven bij het Kadaster.
Waarom een NVM-verkoopmakelaar?
Het verkopen van een huis is voor de meeste mensen geen dagelijkse bezigheid. Juist dan is het fijn als een deskundig en betrouwbaar persoon je begeleidt en adviseert. Iemand die de markt kent en scherp onderhandelt. Iemand die jouw belangen behartigt.
Een NVM-verkoopmakelaar onderhandelt namens jou. De NVM-verkoopmakelaar kent de lokale situatie en weet precies wat er bij de verkoop van een huis komt kijken. Er wordt gewezen op valkuilen en gebreken, zodat je niet voor onverwachte kosten of nare verassingen komt te staan. En uiteraard wordt je geholpen bij het bepalen van de juiste verkoopstrategie, zodat jij jouw huis kunt verkopen voor de scherpste prijs en tegen de meest gunstige voorwaarden.
Vind een NVM-verkoopmakelaar bij jou in de buurt. Of je nu het gehele verkoopproces uit handen wil geven of alleen een deel ervan.